Kiedy decydujemy się na kredyt, zwłaszcza hipoteczny, stajemy przed wieloma istotnymi decyzjami. Jednym z najważniejszych jest decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania: stałego lub zmiennego. W kontekście dynamicznie zmieniającej się sytuacji ekonomicznej, jak wahania stóp procentowych oraz inflacja, wybór ten ma ogromny wpływ na nasze finanse przez cały okres trwania umowy kredytowej.
Co to jest stopa procentowa?
Stopa procentowa, zgodnie z definicją, to koszt związany z pożyczeniem kapitału. Mówiąc inaczej, stopy procentowe określają, ile kredytobiorca musi zapłacić za dostęp do środków finansowych. W Polsce funkcjonuje kilka różnych rodzajów stóp procentowych. Najważniejsze stopy ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej, organu Narodowego Banku Polskiego to:
- Stopa referencyjna — ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie produktów oferowanych przez banki. Ponadto reguluje płynność na rynku międzybankowym.
- Stopa lombardowa — wyznacza maksymalne oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym. Jej zmiana ma zatem wpływ na koszt, jaki ponoszą banki komercyjne, pożyczając środki.
- Stopa depozytowa — określa wysokość oprocentowania depozytów jednodniowych składanych przez banki komercyjne w banku centralnym.
- Stopa redyskontowa weksli — odnosi się do ceny, jaką bank centralny ustala za skup weksli od banków komercyjnych.
- Stopa dyskontowa weksli — ustala koszt związany z przyjmowaniem przez NBP weksli, które wcześniej były dyskontowane przez banki komercyjne. W połączeniu ze stopą redyskontową wspiera regulację podaży pieniądza w gospodarce.
Stopy procentowe mają więc znaczący wpływ zarówno na życie jednostek, jak i na całą gospodarkę.
Czym jest oprocentowanie stałe?
Najważniejszą częścią kredytu ze stałym oprocentowaniem jest, jak wskazuje jego nazwa, stała stopa bazowa. Oznacza to, że wysokość raty pozostaje niezmieniona, niezależnie od wahań stóp procentowych.
Okres, przez który obowiązuje stałe oprocentowanie, jest określony w umowie kredytowej. Aktualnie Komisja Nadzoru Finansowego zobligowała banki do oferowania możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat. Istnieją także oferty, choć rzadsze, z dłuższym okresem, na przykład 7 lub 10 lat. Po zakończeniu tego okresu można zdecydować się na przedłużenie stałego oprocentowania kredytu na kolejny okres lub zmienić je na oprocentowanie zmienne. Warto pamiętać, że aby przedłużyć stałe oprocentowanie, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku w banku. W przeciwnym razie bank automatycznie przełączy kredyt na zmienne oprocentowanie.
Czym jest oprocentowanie zmienne?
Przez wiele lat kredyty ze zmienną stopą cieszyły się największą popularnością wśród polskich kredytobiorców. Jednak sytuacja uległa znaczącej zmianie, gdy raty kredytów hipotecznych z tym rodzajem oprocentowania gwałtownie wzrosły. Wybierając kredyt o zmiennym oprocentowaniu, trzeba zdawać sobie sprawę, że wysokość raty jest uzależniona od zmian wskaźnika referencyjnego.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: marży banku, która jest stała przez cały okres umowy i ustalana indywidualnie przez bank, oraz wskaźnika WIBOR, który zmienia się w czasie. Wskaźnikiem referencyjnym, którego wartość zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP), jest WIBOR3M lub WIBOR6M (czyli wskaźnik aktualizowany co 3 lub 6 miesięcy). Jeśli Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, rata kredytu automatycznie wzrośnie, a w przypadku obniżenia stóp – spadnie.
Stała czy zmienna stopa oprocentowania — co wybrać?
Stała czy zmienna stopa oprocentowania będzie korzystniejsza w przypadku kredytu hipotecznego? Każda z tych opcji ma swoje mocne i słabsze strony. Obecnie kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem zmiennym charakteryzują się niższymi stopami procentowymi w porównaniu do kredytów ze stałą stopą. Oznacza to, że wybierając kredyt z oprocentowaniem stałym, trzeba posiadać wyższą zdolność kredytową. Warto jednak pamiętać, że jeśli stopy procentowe będą dalej rosły, w pewnym momencie oprocentowanie obu rodzajów kredytów może się wyrównać.
Oprocentowanie zmienne wiąże się z większym ryzykiem kredytowym, ponieważ kredytobiorca musi uwzględniać fakt, że przez cały okres spłaty kredytu – zwykle trwający kilkadziesiąt lat – stopy procentowe mogą wielokrotnie wzrastać, tak jak miało miejsce w 2021 roku. Z drugiej strony, jeśli stopy zaczną spadać, może to prowadzić do obniżenia oprocentowania kredytu hipotecznego oraz rat.
Aby uniknąć niepewności związanej ze zmienną wysokością rat, warto rozważyć kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. Gdy prognozowane są podwyżki stóp procentowych, taki rodzaj kredytu może okazać się korzystniejszy. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie stałe obowiązuje przez dłuższy okres, zazwyczaj co najmniej 5 lat. Jeśli w tym czasie sytuacja gospodarcza się ustabilizuje i stopy procentowe spadną, możliwość skorzystania z niższego WIBOR-u pojawi się dopiero po zakończeniu okresu kredytu o stałej stopie.
Warto również wspomnieć, że kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym jest na ogół droższy niż ten z oprocentowaniem zmiennym. Stałe oprocentowanie oznacza wyższe koszty kredytu w początkowym okresie spłaty, ale kredytobiorca zyskuje stabilność.
Wcześniejsza spłata kredytu — czy forma oprocentowania ma znaczenie?
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami, w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem banki mogą naliczać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy procentowej. W rzeczywistości jednak większość banków rezygnuje z pobierania takiej opłaty. Natomiast przy oprocentowaniu zmiennym banki mogą pobierać prowizję do wysokości 3% kwoty kredytu, ale tylko w ciągu pierwszych trzech lat od zawarcia umowy. Po tym okresie wcześniejsza spłata musi być bezpłatna. W praktyce większość banków nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę przy oprocentowaniu zmiennym.
Czy można zmienić formę oprocentowania w trakcie trwania umowy kredytowej?
Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego w trakcie jego spłaty jest możliwa, jednak proces ten i dostępne opcje zależą od kilku czynników, takich jak zapisy umowy kredytowej oraz polityka banku. W związku z tym warto rozważyć:
- Renegocjację warunków aktualnego kredytu – niektóre banki pozwalają na renegocjację umowy, w tym na zmianę oprocentowania ze stałego na zmienne lub odwrotnie. Zazwyczaj taka możliwość pojawia się po upływie określonego czasu od zawarcia umowy lub w wyniku zmian na rynku. Warto sprawdzić, czy bank oferuje inne produkty kredytowe z bardziej atrakcyjnym oprocentowaniem i spróbować renegocjować warunki.
- Refinansowanie kredytu – inną opcją jest refinansowanie, czyli zaciągnięcie nowego kredytu w innym banku w celu spłaty bieżącego zobowiązania, często na korzystniejszych warunkach. Ważne jest jednak, aby dokładnie przeanalizować wszystkie koszty, takie jak opłaty notarialne, prowizje bankowe, koszty wyceny nieruchomości czy ewentualne kary za wcześniejszą spłatę w obecnym banku.
Podsumowując, wybór pomiędzy stałą czy zmienną stopą oprocentowania zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, preferencji oraz tolerancji na ryzyko. Stałe oprocentowanie zapewnia stabilność i przewidywalność, ale może być droższe. Zmienna stopa oprocentowania daje szansę na niższe raty, ale wiąże się z większym ryzykiem. Ważne, aby decyzję podjąć po dokładnej analizie swoich potrzeb, a w razie wątpliwości, skorzystać z pomocy eksperta.